Logo des ADVOTEAM Flensburg
Mietrecht

Unsere Themen

Mietrecht - Häufige Fragen von Vermietern

Wie kann ich die Wohnung räumen lassen?

Sie haben die Wohnung gekündigt, weil die Miete nicht gezahlt wurde oder aus sonstigen Gründen den Mietvertrag beendet.
Was können Sie tun, wenn der Mieter/ die Mieterin nicht freiwillig auszieht?

Freiwillige Rückgabe
Grundsätzlich hat der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses einen Anspruch gegen den Mieter auf Rückgabe der Wohnung aus § 546 BGB. Danach ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Rückgabe ist die (freiwillige) Räumung der Wohnung und Herausgabe in vertragsgemäßen Zustand an den Vermieter. „Geräumt“ ist die Wohnung, wenn der Mieter alles entfernt hat, was er im Rahmen des Gebrauchs eingebracht hat.
Die Herausgabe erfolgt indem der Mieter dem Vermieter alle Schlüssel der Wohnung zurückgibt.

Klage auf Räumung
Der Vermieter kann den Mieter nach der Kündigung des Mietverhältnisses auf Räumung der Wohnung verklagen, wenn eine freiwillige Räumung nicht erfolgt. Dem Mieter kann nach der ordentlichen oder fristlosen Kündigung des Mietvertrages eine angemessene Räumungsfrist eingeräumt werden. Diese Räumungsfrist beträgt häufig 3 Monate, orientiert sich jedoch auch an der Situation des Wohnungsmarkts in der jeweiligen Gegend. Ob eine Räumungsfrist gewährt wird und wie lange diese ist, steht im Ermessen des entscheidenden Gerichts. Dabei sind die Interessen des Mieters und des Vermieters zu berücksichtigen.

Zwangsräumung
Die Zwangsräumung einer Wohnung erfolgt durch einen Gerichtsvollzieher, § 885 ZPO. Dieser beauftragt ein Umzugsunternehmen, um an dem Räumungstermin die in der Wohnung befindlichen Gegenstände abholen und einlagern zu lassen. Alternativ gibt es das sogenannte Berliner Modell, bei dem der Hausrat nicht abtransportiert wird, sondern lediglich das Schloss der Wohnung ausgetauscht wird. Dabei muss vor der Übergabe der Wohnung an den Vermieter eine Bestandsaufnahme der Sachen des Mieters erfolgen

Alternative kostengünstige Möglichkeiten lassen sich oft mit verständigen Mietern aushandeln.

Wie setze ich eine Mieterhöhung durch?

Sie haben vor die Miete zu erhöhen und möchten dabei keinen Fehler machen.

Der Vermieter darf nach § 558 BGB die Miete auf den ortsüblichen Satz anheben. Ortsüblich sind die Mieten, die im Schnitt innerhalb der letzten vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung in dieser Gegend bezahlt wurden. Hilfreich ist dabei den Mietspiegel anzufordern.

Übermitteln Sie die Mieterhöhung schriftlich an den Mieter. Die Erhöhung muss begründet werden.

Am einfachsten ist die Begründung über einen Mietspiegel. Städte und Gemeinden ermitteln regelmäßig per Umfrage, wie hoch die aktuelle durchschnittliche Miete in einzelnen Ortsteilen ist. Als Vermieter können Sie sich an diesen Miethöhen orientieren. Sie können eine Kopie des Mietspiegels dem Mieterhöhungsschreiben beilegen oder zitieren Sie den Mietspiegel. Erklärt Sie, wo Sie Ihre Wohnung dort bezüglich Größe, Lage, Baujahr und Ausstattung einordnen.

In kleinen Gemeinden gibt es oft keinen Mietspiegel. Dann können Sie als Vermieter die Mieterhöhung auch begründen, indem Sie drei vergleichbare Wohnungen benennt, die jetzt schon das kosten, was Sie verlangen möchten. Vergleichbar bedeutet, dass diese Wohnungen in etwa von der Ausstattung, der Lage und der Größe ähnlich sind.
Auch in Städten, in denen es einen Mietspiegel gibt, kann der Vermieter die Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen begründen.

Insgesamt darf der Vermieter im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren die Miete um 20 Prozent erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB). Hat ein Vermieter diese Grenze mit seiner Erhöhung bereits ausgeschöpft, muss er drei Jahre warten, bis er die Miete das nächste Mal erhöhen kann.
Eine reduzierte Kappungsgrenze von 15 Prozent liegt in einigen Städten und Gemeinden bei angespannten Märkten.

Müssen Mieter einer Mieterhöhung zustimmen?

Ja, der Mieter muss der Erhöhung zustimmen. Daher sollte der Vermieter den Mieter schon im Mieterhöhungsschreiben zur Zustimmung auffordern. Die Überlegungsfrist, die dem Mieter einzuräumen ist, ist in § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB (Monatsfrist) geregelt. Bei einer Ablehnung ist diese vom Mieter zu begründen.

Verweigert der Mieter die Zustimmung zu einer rechtmäßigen Mieterhöhung, bleibt nur der Weg der Klage auf Zustimmung. Dieses muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist erfolgen.

Wir beraten Sie gern in allen Fragen des Mietverhältnisses.

Rufen Sie uns gern dazu an.

© 2020 Dr. Mardini-Müther, alle Rechte vorbehalten