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Bank- und Kapitalmarktrecht

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Bank- und Kapitalmarktrecht - Haftung der Bank bei Kauf einer überteuerten finanzierten Immobilie

Die Frage, inwieweit die Bank vor Abschluss des Darlehensvertrags auf eine ihr bekannte Überteuerung der finanzierten Immobilie hinweisen muss, beschäftigt die Gerichte seit Aufkommen der Schrottimmobilien-Fälle in erheblichem Umfang. Bei fehlgeschlagenen Immobilienfinanzierungen halten sich die Erwerber regelmäßig an die solventen Banken, um ihren Schaden zu liquidieren. Denn die anderen Beteiligten des Investitionskonzepts (z.B. Bauträger, Fondsgesellschaft, Anlagevermittler) sind häufig insolvent und unbekannt verzogen.

Die Bank hat Aufklärungspflichten, deren Verletzung eine Haftung (nach §§ 280 Absatz 1, 241 Absatz 2 BGB) begründen kann.

Insoweit ist auf Seiten des Erwerbers zu berücksichtigen, dass der Immobilienmarkt sehr intransparent ist. Daten über Immobilien sind in der Regel private Daten, die häufig zeitverzögert und unvollständig herausgegeben werden. Der Erwerber hat ein schutzwürdiges Interesse an Informationen über die Immobilie. Daher haben mit der Annahme einer Aufklärungspflicht teilweise die finanzierenden Banken, die dem betroffenen Marktteilnehmer entstandenen Verluste zu tragen. In ökonomischer Hinsicht wurde dies bereits eingehend untersucht (z.B. Wagner in: Zimmermann, Störungen der Willensbildung bei Vertragsschluss, 2007, S. 76 ff).

Üblicherweise führen die Banken im Vorfeld der Finanzierung eine eigene Wertermittlung durch. Der Zweck einer solchen Wertermittlung besteht nicht in der Beratung des Erwerbers, sondern in der Ermittlung des Beleihungswerts der gestellten Sicherheiten. Wenn die Bank aber durch ihre Wertermittlung zu der gesicherten Erkenntnis einer sittenwidrigen Überteuerung gelangt, z.B. weil sie ein Sachverständigengutachten eingeholt hat, muss sie darüber den Erwerber auch aufklären. Denn in diesem Fall besteht ein Informationsgefälle, nach der Terminologie des BGH, also ein „konkreter Wissensvorsprung“ der Bank. Die Schwelle zur Sittenwidrigkeit ist überschritten, wenn der Kaufpreis annähernd das Doppelte des Wertes der Immobilie beträgt.

Gesteigerte Aufklärungspflichten bestehen bei einem Beratungsvertrag mit der Bank.

Unrichtige Angaben von Anlagevermittlern werden der Bank zugerechnet, wenn sie die Anbahnung des Darlehensvertrags betreffen.

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